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麥當(dāng)勞地產(chǎn)部高級經(jīng)理?xiàng)罘矊τ浾呓榻B說,在選址問題上，麥當(dāng)勞有一本厚達(dá)千頁的規(guī)范手冊作為指導(dǎo)，一切都程序化。廣泛而詳盡的店址決策系統(tǒng)，包括人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫和以人口統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的專業(yè)行銷研究機(jī)構(gòu)的決策支持。麥當(dāng)勞借助此系統(tǒng)能將目標(biāo)店址方圓五至七里范圍內(nèi)的消費(fèi)群和競爭態(tài)勢作出透徹分析。可以充分保證了麥當(dāng)勞商鋪選址上的萬無一失。楊凡說：“麥當(dāng)勞在選址上一直遵循兩個(gè)重要原則:一是方便顧客就餐，盡可能方便顧客的光臨。麥當(dāng)勞的選址，精確到“米”，方法有“數(shù)燈泡”、“步量”等，盡量讓人們最需要時(shí)容易找到它們;二是按照顧客活動和車輛行人往來的規(guī)律來進(jìn)行。因?yàn)檠芯匡@示，四分之三的顧客是在辦別的事時(shí)順便來麥當(dāng)勞就餐。于是選址方式又特別注意顧客活動和車輛行人往來的規(guī)律。

20年租期不變

楊凡開門見山地說：“在連鎖快餐店的選址要素中，城市的規(guī)劃是最重要的，麥當(dāng)勞也不例外。”城市的規(guī)劃，是一個(gè)城市未來發(fā)展的方向，將城市未來的發(fā)展趨勢納入選址的重要原則，這也是麥當(dāng)勞成功的一個(gè)重要因素。

楊凡告訴記者麥當(dāng)勞布點(diǎn)的最大原則，就是20年租期不變。所以對每個(gè)點(diǎn)的開與否，都要通過3個(gè)月到6個(gè)月的考察，再做決策評估。考察重點(diǎn)是看其是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰;老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。

在20年不變的原則下，進(jìn)行市場調(diào)查和資料信息的收集，其中包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平，以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間。

其次，對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。

麥當(dāng)勞在選址中前進(jìn)的每一步，都是以縝密調(diào)查為基礎(chǔ)的。楊凡表示，所有的調(diào)查都是縝密的、必須的、缺一不可的，因?yàn)檫@是保證成功的基本條件。

以大型商場為鄰居

仔細(xì)觀察麥當(dāng)勞快餐廳在天津的擴(kuò)張，不難發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞快餐廳幾乎都是建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊。“將絕大多數(shù)店鋪建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，表現(xiàn)出來的必然性，便是麥當(dāng)勞選址營銷策略的規(guī)律特征。”楊凡對記者表示。以大型商業(yè)設(shè)施為依托比較容易獲得客源。因?yàn)槿藗冞x擇快餐往往是順便而就，而不會單獨(dú)計(jì)劃去某處快餐廳就餐。麥當(dāng)勞的經(jīng)營者深諳經(jīng)營之道，熟知顧客這一心理，把店址選在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，在彌補(bǔ)大型商業(yè)設(shè)施餐飲功能不足的同時(shí)，與其共同形成了對顧客更強(qiáng)的吸引力，不僅增加了大型商業(yè)設(shè)施的顧客流量，給大型商業(yè)設(shè)施帶來了銷售效益;也使顧客比以往更愿意到有快餐廳的大型商業(yè)設(shè)施去購物，因?yàn)槿藗儠械礁奖恪?/p>

與此同時(shí)，也相對簡化了選址的工作程序和工作量。餐飲業(yè)和零售商業(yè)在選址的前期市場調(diào)查中，許多工作程序與內(nèi)容都是一樣的。包括大量的調(diào)查和研究、評估和審核的工作，還有一手的、二手的資料調(diào)查和分析，不同擬選位置的比較分析，最后才能做出決定。麥當(dāng)勞快餐廳定位于大型商業(yè)設(shè)施旁邊，可以省去許多環(huán)節(jié)，只要詳細(xì)分析大型商業(yè)設(shè)施的客流量及其構(gòu)成，大商店的經(jīng)濟(jì)效益即可。其表示，目前麥當(dāng)勞特別看好大型Shoppingmall的發(fā)展前景，目前已經(jīng)在對某大型ShoppingMall進(jìn)行前期市場調(diào)研，隨時(shí)準(zhǔn)備入駐。

四點(diǎn)細(xì)節(jié)關(guān)乎選址成敗

楊凡提到了以下四點(diǎn)對于麥當(dāng)勞選址的成功與否也至關(guān)重要。

針對目標(biāo)消費(fèi)群：麥當(dāng)勞經(jīng)營定位于年輕人人、兒童和家庭成員，所以選點(diǎn)必須在這些人出沒的地方或繁華鬧市人潮涌動之所。

講究醒目：設(shè)點(diǎn)一定要在一樓或二樓的臨街店堂，要有透明落地玻璃窗，讓路上行人感到麥當(dāng)勞的文化氛圍。

不急于求成：黃金地段的房價(jià)往往過高，當(dāng)房主要價(jià)超過投資心理價(jià)位時(shí)，麥當(dāng)勞一般不急于求成。

優(yōu)勢互動：麥當(dāng)勞往往選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的“家樂福”、“沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店，這樣既可為百貨企業(yè)帶來客源，又吸引逛商場的顧客到麥當(dāng)勞就餐。